未来20年房地产住房需求研究:行业面临大变局 *策仍需继续微调
我们的 "城镇化需求预测模型"显示,2012-2020年我国住房需求仍将不断增长,其中2020年需新建住房面积将增长到15.4亿平米。但伴随城镇化和居民住房改善步伐的放缓,2020年之后住房需求可能进入下降期。
尽管需求在不断增长,但由于供应增长的速度更快,导致2012-2014年住宅市场将变为供过于求。我们预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米,但房地产开发住宅竣工也将快速攀升到年均12.3亿平米,若考虑"非房地产开发建设"、"城区扩大"以及"小产权房"三个因素对供应的补充,城镇住宅将转变为供过于求。
2012-2014年住宅市场的供过于求,将可能导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降,但由于住房需求仍在增长,我们预计2013年降幅会趋缓,2014年或将再次步入增长。
行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史在未来几年都将难以再现,这是真正考验房企基本功的时候,在融资、产品、管理有较强能力的大中房企必定会有更多增长的机会。我们建议应把持续关注的重心放在全国或区域做到一定规模,形成一定品牌的龙头房企,如A股上市房企万科、保利、招商、金地,中南建设、荣盛发展、首开股份、苏宁环球、滨江集团、福星股份、金融街等。
仅靠首次置业难以推动全国住宅销售持续增长,*策仍需继续微调,并将从首次置业的放松逐渐延伸到改善性的需求。我们的"首次置业需求预测模型"显示:未来10年每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7-3.2亿平米,假设首次置业在新房成交中占比35%(采用万科2012年一季度数据),则全国商品住宅销售面积约为7.8-9.2亿平米,较2011年降幅为(-20%)∽(-5%)。可见,仅靠首次置业很难推动全国住宅销量持续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因此,我们认为未来*策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调,以保证一个增长的销量和一定速度的房地产投资。
对地产股投资而言,长期看,楼市供求格局转变将抑制板块估值大幅度回升,但中期看,*策的有利支撑、重点城市销售的复苏、仍处于历史低位的估值水平决定地产股目前仍可超配。